JLL Türkiye 2022 ilk çeyrek ‘Türkiye Makroekonomi ve Gayrimenkul Piyasası Verileri’ raporu yayınlandı. 2020’de Covid-19 pandemisinin ortaya çıktığı dönemde Türkiye kaydettiği %1,8 oranındaki büyümenin ardından, 2021 yılında da yıllık bazda %11 büyüme kaydederek dünyadaki büyük ekonomiler arasında en hızlı büyüyen ülkelerden biri olmuştur. Kaydedilen güçlü büyümenin ana belirleyicileri hanehalkı tüketimi ve ihracat olarak öne çıkmıştır.
Rusya’nın Ukrayna’yı işgal etmesinin ardından enerji ve gıda fiyatlarındaki artış, gıda tedariğindeki aksaklıklar, Türkiye’yi ziyaret eden Rus ve Ukraynalı turist sayılarında beklenen düşüşün önümüzdeki dönemlerde büyüme üzerinde baskı oluşturması beklenmektedir. İmalat PMI (Satınalma Yöneticileri Endeksi) on ay sonra ilk defa Mart 2022’de 50 seviyesinin altına düşerek 49,4 olarak kaydedilmiştir. Diğer yandan, ÜFE ve TÜFE artış eğilimini yılın ilk çeyreğinde de sürdürerek, Mart 2022’de yıllık bazda sırasıyla %114,97 ve %61,14 olarak kaydedilmiştir. TCMB, Nisan 2022’de gerçekleştirdiği Para Politikası Kurulu Toplantısında politika faizini %14 seviyesinde sabit tutmuştur.
2020 yılında durgunluk döneminin ardından Türkiye’ye doğrudan yabancı sermaye girişleri son beş yılda kaydedilen seviyeleri aşarak 2021 yılında %78,8 oranında yıllık artışla güçlü bir toparlanma kaydederek ivme kazanmıştır. 2022 yılının ilk iki ayında ise geçen yılın aynı dönemine göre %19 düşüş göstererek 1,26 milyar USD seviyesinde kaydedilmiştir.
Türkiye makroekonomi ve gayrimenkul piyasası verilerinde öne çıkanlar şu şekilde;
Perakende Pazarı Görünümü
Türkiye’deki mevcut alışveriş merkezi arzı 1Ç 2022’de 453 adet alışveriş merkezinde 14 milyon m2 seviyesinde sabit kalmıştır. İstanbul %37 oranında pay ile mevcut arzın çoğunluğuna ev sahipliği yaparken, İstanbul’u sırasıyla %12 pay ile Ankara ve %6 pay ile İzmir takip etmektedir.
Mevcutta, inşaat halinde 30 alışveriş merkezinde yaklaşık 900 bin m2 kiralanabilir alan bulunurken, toplam arzın 2024 sonu itibarıyla 14,9 milyon m2 seviyesine ulaşması beklenmektedir.
Paralel olarak, geçen yılın aynı çeyreğinde 163 m2 olarak kaydedilen perakende yoğunluğu, 1Ç 2022’de 1.000 kişi başına 165 m2 seviyesine yükselmiş olup, 2024 yılında inşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla 170 m2’ye ulaşması beklenmektedir.
1Ç 2022 itibarıyla alışveriş merkezi birincil kiraları Euro bazında 70 EUR/m2/ay olarak sabit seviyede kaydedilmiştir. Diğer yandan Türk Lirası bazında birincil kira sırasıyla yıllık olarak %54, çeyreklik olarak ise %11 oranında artış göstererek, 1.000 TRY/m2/ay seviyesine yükselmiştir. Birincil getiri oranı ise 25 baz puan düşüş göstererek 1Ç 2022’de %8,50 olarak kaydedilmiştir.
Ofis Pazarı Görünümü
İstanbul’da A sınıfı ofis arzı 1Ç 2022’de 5,8 milyon m2 seviyesinde kaydedilirken, mevcutta yaklaşık 1,45 milyon m2 inşaat halinde kiralanabilir alan bulunmaktadır ve mevcut ofis arzının 2023 yılı sonunda 7,3 milyon m2 seviyesine ulaşması beklenmektedir. İnşaat halindeki ofis arzının %90’ını oluşturan ve 1 milyon m2 üstünde kiralanabilir alanı bulunan Uluslararası İstanbul Finans Merkezi’nin 2022 yılı sonunda tamamlanması beklenmektedir.
1Ç 2022’de Asya yakasında Ataşehir, MİA’da ise Levent kiralama işleri bakımından öne çıkan alt pazarlar olmuştur. 2022 yılının ilk çeyreğinde bilişim ve teknoloji, finans ve lojistik sektörleri, kiralama işlemlerinde en aktif şirketler olarak kaydedilmiştir.
1Ç 2022’de MİA bölgesindeki boşluk oranı 2021 yılı son çeyreğinde kaydedilen %18 oranından aşağıya, %16,3’e gerilemiştir. 1Ç 2022’de A sınıfı ofis binalarındaki boş alanlar oldukça sınırlı hale gelmiştir.
Birincil ofis kiraları 1Ç 2022’de USD bazında geçen çeyreğe kıyasla %25 oranında artış göstererek 25 USD/m2/ay seviyesinde kaydedilmiştir. Diğer yandan, Türk Lirası bazında ise geçen yıla kıyasla %90 artış kaydederek 350 TRY/m2/ay seviyesine yükselmiştir. Birincil ofis getiri oranları 1Ç 2022’de 25 baz puan düşüş göstererek %8,00 seviyesinde tahmin edilmiştir.
Lojistik Pazarı Görünümü
İstanbul ve Kocaeli alt pazarlarını kapsayan Marmara bölgesindeki toplam lojistik arzı 1Ç 2022 itibarıyla 10,56 milyon m2 seviyesindedir. Ticari kullanım amaçlı lojistik arzı ise 6,78 milyon m2 olarak kayıt altına alınmıştır. 1Ç 2022 itibarıyla mevcutta inşaat halinde bulunan 554 bin m2 lojistik depo arzı bulunurken, planlama halindeki projeler 2,23 milyon m2 seviyesindedir.
Mevcut verilere göre 2022 yılının ilk çeyreğinde 8.340 m2 lojistik depo kiralama işlemi gerçekleşmiştir. Kaliteli lojistik depo arzındaki kısıt nedeniyle lojistik kiralama işlemi hacmi sınırlı kalmıştır. Diğer yandan, pazarda oldukça ihtiyaç duyulan lojistik depo geliştirme aktivitelerinde henüz beklenen artış gözlenmemiştir.
Paralel olarak, lojistik pazarındaki en önemli konu, özellikle e-ticaret ve perakende sektöründen kiracılar tarafından gelen yüksek talebin kaliteli depo arzının kısıtlı olması nedeniyle karşılanmaması olarak öne çıkmaktadır.
Birincil depo kiraları 1Ç 2022’de 6 USD/m2/ay olarak kaydedilmiş olup, yıllık olarak %20 artış göstermiştir. Türk Lirası bazında ise 75 TRY/m2/ay seviyesine yükselerek yıllık %88 oranında artış kaydedilmiştir. Devam eden yüksek talep karşısında lojistik depo arzının kısıtlı olması, gelecek dönemlerde kiralar üzerinde daha fazla artış baskısı sinyallerini vermeye devam etmektedir. Diğer yandan, birincil lojistik depo getiri oranları 1Ç 2022’de %8,75 seviyesinde sabit kalmıştır.