Amerikan alışveriş merkezi deneyimi, 1956’da açılan ilk “çağdaş, kapalı banliyö alışveriş merkezi” ile bir kültürel mihenk taşı haline geldi. Ancak günümüzde, ABD’deki alışveriş merkezlerinin geleceği belirsizliğini koruyor. Birinci sınıf (A derecesi) alışveriş merkezleri iyi performans gösterirken, B, C ve D dereceli merkezler tamamen yeniden yapılanma veya yenilenme ihtiyacıyla karşı karşıya.
Perakende danışmanlık şirketi Woodcliff Realty Advisors’ın başkanı ve CEO’su Rudolph Milian, CoStar News’e gönderdiği e-postada bu sıralama sistemini açıkladı. Sıralamalar “kiracı karması, konum, ticaret alanındaki hakimiyet gibi faktörlere dayanıyor, ancak en önemli faktör metrekare başına ortalama satışlar” dedi.
ABD’de A ve B+ dereceli alışveriş merkezleri kira ve doluluk oranlarında artış görürken, C sınıfı ve altındaki alışveriş merkezleri yeniden kullanıma açılıyor. Green Street analistlerinin verilerine atıfta bulunan Retail Dive, A alışveriş merkezleri, B+ alışveriş merkezleri ve geride kalanlar arasında operasyonel başarı bakımından belirgin bir ayrışma olduğunu belirtiyor.
Örneğin, A alışveriş merkezleri geçen yıl %2,4 artarak %5,5’e (efektif kiralar ve doluluk oranları açısından) yükseldi. B+ alışveriş merkezleri daha mütevazı bir şekilde %0,3 oranında yükseldi – ancak bu olumlu eğilim başka hiçbir sınıfta görülmedi. B sınıfı alışveriş merkezleri %2,5, B- sınıfı merkezler ise %5 oranında düştü. Daha da ötesi, C sınıfı merkezler %6,5 ila %8 oranında düşüş yaşarken, bazı C sınıfı merkezlerde boşluk oranları %30’a kadar çıktı.
Bu sıkıntılı alışveriş merkezlerinin canlandırılması için birden fazla strateji gündeme geliyor: Deneyimsel işletmelerin eklenmesi, boş ana mağazaların daha küçük alanlara bölünmesiyle bağımsız işletmelere veya küçük zincirlere alan yaratılması, spor salonları ve sağlık klinikleri gibi hizmet tabanlı işletmelerin davet edilmesi veya bu alanların tamamen konut ve ticari gayrimenkul projelerine dönüştürülmesi.
Türkiye’de Alışveriş Merkezleri için Ne Anlama Geliyor?
ABD’deki bu dönüşüm, Türkiye’deki alışveriş merkezleri için de önemli dersler içeriyor. Son yıllarda Türkiye’de de AVM’lerin doluluk oranlarında dalgalanmalar ve bazı merkezlerde ziyaretçi sayısında düşüşler yaşanıyor. ABD’deki gibi, Türkiye’de de A sınıfı AVM’ler başarılı performanslarını sürdürürken, diğer merkezler farklı stratejilere yönelmek zorunda.
1. Deneyimsel Perakende ve Hizmet Bazlı Dönüşümler:
ABD’de C sınıfı alışveriş merkezlerinde spor salonları, diş klinikleri ve deneyimsel perakende alanlarının eklenmesiyle canlandırma çabaları göze çarpıyor. Türkiye’de de benzer şekilde, boş alanların deneyim odaklı alanlara dönüştürülmesi, eğitim ve sağlık hizmetleri gibi farklı segmentlerin AVM’lere entegre edilmesi etkili olabilir.
2. Karma Kullanımlı Projeler:
ABD’deki başarılı bir diğer strateji, AVM alanlarının konut ve ticari gayrimenkul projelerine dönüştürülmesi. Türkiye’de özellikle büyük şehirlerde, alışveriş merkezleri için karma kullanımlı projeler (ofis, konut, otel vb.) cazip birer seçenek olabilir.
3. Kiracı Karması
B+ sınıfı AVM’lerin A sınıfına yükselmesi için önerilen bir diğer yol, düşük performanslı kiracıların yerine daha çekici ve talep gören markaları getirmek. Türkiye’de de AVM yöneticileri, kiracı karmasını yeniden değerlendirerek yeni nesil perakendecileri ve popüler yerel markaları çekmeye odaklanabilir.
4. E-Ticaret ve Fiziksel Mağazalar Arası Denge:
ABD’de e-ticaretin baskısı hissedilirken, fiziki mağazalar deneyimsel alanlara dönüşerek bu duruma uyum sağlıyor. Türkiye’de de markalar, e-ticaret ve fiziki mağazalar arasındaki dengeyi iyi kurarak, AVM’lerde deneyimsel ve etkileşim odaklı alanlar yaratabilir.