AVM’lerde kiralama anlayışı sessiz ama önemli bir dönüşüm geçiriyor. Bir dönem için temel hedef, boşalan mağazayı mümkün olan en kısa sürede yeni bir markayla doldurmaktı. Bugün ise bir mağazanın kimin tarafından kiralandığından çok, o markanın neden o lokasyonda bulunduğu önem kazanıyor. Çünkü yanlış marka–yanlış lokasyon eşleşmesi, yalnızca mağazanın değil, AVM’nin genel ticari performansının da etkilenmesine neden olabiliyor.
Bu nedenle kiralama ve danışmanlık şirketlerinin rolü de değişiyor. Artık yalnızca yatırımcıyla markayı buluşturan bir aracıdan söz etmek yerine, marka karmasını, ziyaretçi profilini, mağaza verimliliğini ve projenin ticari geleceğini birlikte okuyan stratejik bir yapıdan söz etmek gerekiyor.
AVM Kiralamada Yeni Soru: “Kim Gelir?” Değil, “Neden Gelmeli?”
Her başarılı marka her AVM’de başarılı olmayabilir. Bir markanın caddede güçlü performans göstermesi, aynı sonucu AVM’de vereceği anlamına gelmiyor. Hedef kitle, ziyaretçi profili, rekabet, kat ve koridor konumu, mağaza büyüklüğü, kira modeli, yatırım maliyeti ve beklenen ciro gibi birçok değişkenin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Bu noktada kiralama sürecinin proje tamamlandıktan sonra başlaması da giderek daha eski bir yaklaşım haline geliyor. Doğru marka karmasının proje geliştirme aşamasında planlanması, mağazaların metrekarelerinden konumlarına kadar birçok kararın daha en baştan ticari hedeflerle uyumlu kurulmasını sağlayabilir.
Özellikle re-leasing tarafında bu yaklaşım daha kritik. Boşalan mağazaya hızlıca yeni bir marka yerleştirmek yerine, “Bu mağaza neden boşaldı?”, “Kategori hâlâ ziyaretçinin ilgisini çekiyor mu?”, “Sorun markada mı, lokasyonda mı?” ve “AVM’nin hedef kitlesi değişti mi?” sorularının cevaplanması gerekiyor. Re-leasing böylece boş alanı doldurma operasyonundan çıkıp, AVM’nin ticari DNA’sını yeniden düzenleme fırsatına dönüşüyor.
Yeni Rekabet Alanı: Marka Portföyünden Veriye
Bu dönüşümün merkezinde ise veri bulunuyor. Ziyaretçi profili, yaya trafiği, mağaza ciroları, kategori performansı, metrekare verimliliği ve ziyaret sıklığı gibi verilerin birlikte değerlendirilmesi, kiralama kararlarını sezgisel olmaktan çıkarıp daha ölçülebilir hale getiriyor.
Bu aynı zamanda AVM’lerin yalnızca moda markaları üzerinden düşünülmemesi gerektiğini de gösteriyor. Gastronomi, eğlence, kişisel bakım, hizmet ve deneyim odaklı konseptler; ziyaretçinin AVM’de geçirdiği zamanı ve merkezin çekim gücünü destekleyen unsurlar olarak daha fazla önem kazanıyor.
Dolayısıyla geleceğin AVM’sinde başarı, kaç mağazanın dolu olduğuyla değil; o mağazaların birbirini ne kadar iyi tamamladığıyla ölçülebilir.
Türkiye’de AVM rekabeti yeniden şekillenirken kiralama şirketleri için de oyun alanı genişliyor. Yatırımcı beklentisini, perakendecinin ticari gerçekleriyle ve tüketicinin değişen davranışlarıyla bir araya getirebilen yapılar öne çıkabilir. Çünkü yeni dönemde mesele yalnızca “doğru markayı bulmak” değil; doğru markaya, doğru müşteriye ve doğru ticari modele aynı anda ulaşabilmek.