Pandeminin perakende sektörü ve alışveriş merkezlerine olan etkisi tartışılmaz. Zor bir yılı geride bırakmanın ardından, pek çok açıdan kolay olmayan yeni bir yıla başladık. Bu bağlamda JLL Türkiye Kiralama Direktörü Ortaç Özortaç ile Türk Perakende ve Gayrimenkul Sektörü’nü konuştuk.
“2021 yılı perakende sektörü açısından nasıl geçti, sektörü genel olarak nasıl değerlendiriyorsunuz?”
Türkiye’deki mevcut alışveriş merkezi arzının 13,7 milyon m2 seviyesine ulaştığı gözlemleniyor. İstanbul yüzde 37 oranıyla mevcut arzın çoğunluğuna ev sahipliği yaparken, İstanbul’u sırasıyla yüzde 13 ile Ankara ve yüzde 5 ile İzmir takip ediyor. Mevcutta 37 alışveriş merkezinde yaklaşık 1,2 milyon m2 inşaat halinde kiralanabilir alan bulunuyor. Paralel olarak, 2020 yılının aynı çeyreğinde 161 m2 olarak kaydedilen perakende yoğunluğu, 2021 üçüncü çeyreğinde 1.000 kişi başına 164 m2 olarak kaydediliyor. Yılın üçüncü çeyreği itibarıyla İstanbul’da mevcut A Sınıfı ofis arzı 5,7 milyon m2 seviyesine yükselirken, inşaat halindeki ofis arzı yaklaşık 1,8 milyon m² olarak gözlemlendi. 2023 sonu itibarıyla toplam A sınıfı ofis arzının 7,4 milyon m² seviyesini aşmasıyla yaklaşık yüzde 30 artış olması bekleniyor.
Dünyayla birlikte ülkemizi de etkileyen pandemiye birkaç hafta içinde adapte olan şirketler ve liderler, pandeminin açık ara kazananları oldular. Pandeminin getirdiği yeni ihtiyaçlar gereğince perakende sektörü 2020-2021 yılı stratejilerini ve planlarını başta dijitalleşme olmak üzere, hız, sadeleşme ve verimlilik başlıklarında güncellemek durumunda kaldı. Bu alanlarda yeni projelere başlandı. Bu stratejilerin temeli, perakende sektörü müşterisinin ihtiyaçları doğrultusunda ürün ve hizmetlerin hızlı adaptasyonu. Zaman yönetimi ve iş yapma şekillerinin sadeleşerek verimli hale getirildiği ve yeni teknolojilerin dahil edildiği bir yeni dönemi başlamış oldu.
“Geçtiğimiz yılın sektör açısından en akılda kalan açılış, kapanış veya büyümeleri sizce nelerdir?”
2021 yılı markaların ticari gayrimenkul portfolyolarını optimize ettikleri bir yıl olarak tarihe geçti. Verimsiz lokasyonların kapandığı, arzu edilen lokasyonlarda mağazaların açılabildiği, boş alan bulmakta zorlanılan lokasyonlarda alanların oluştuğu bir yıl olan 2021 aynı zamanda büyüme stratejisi kurgulayan markalar için fırsatlar da doğurdu.
Sadece mağaza alanı değil, lojistik, depolama, şehiriçi ürün elleçleme lokasyonlarının da geliştirildiği, stoğu en verimli ve kısa yoldan tüketiciyle buluşmasını hedefleyen de bir yıl oldu. Markaların mağazalarının aynı zamanda dağıtım merkezi olarak da kullanıldığı, hız ve kesinliğin öne çıktığı 2021 yılı, perakendeciliğin neredeyse 5 yılda aşacağı mesafeyi bir yıla sığdırdı.
Bununla beraber; rekabetin arttığı, tüketici ihtiyaçlarının farklılaştığı bu yeni dünyada mağazaları daha çekici hale getirebilmek için mevcutta var olmayan fonksiyonlar bütüne eklenmeye başlandı. Orta büyüklükteki bir moda markasının içinde bir çiçekçi, büyük metrekareye sahip mağazaların içinde kafe veya kuaför, spor mağazalarının içinde basket potaları göreceğimiz dönemler geldi. İnteraktif mağazacılık ve müşteri deneyimi artık daha fazla ön plana çıkacak ve esas hedef tüketiciyi anlık değişimlerle şaşırtıp tatmin etmek olacaktır. Dolayısı ile küçülme beklemiyoruz. Biz JLL Türkiye olarak yeni kiralamalarda mağazanın içine artı fonksiyon ne katarız noktasında dünya örneklerinden de yola çıkarak markalarımızla görüşüyoruz.
“2022 yılından beklentileriniz ve sektör için kritik olacağını düşündüğünüz konular nelerdir?”
Pandemi dönemini aşılamalarla atlatıp artık normalleşme ve kriz yönetiminden sağlıklı operasyon dönemine geçtiğimizi düşünüyoruz. Cirolar eski seviyelerine gelmeye başladı ve yine büyüme iştahı geri geldi diyebiliriz.
Faaliyetlerimizi devam ettirebilmek ve sağlık kurallarını çiğnemeden müşterilerimize sıcak, mutlu bir sosyal deneyim yaşatmak en önemli hedeflerimizden biri olacak. 2022 yılında; içerik, deneyim ve eğlence, perakende sektörünün hem kiracılar hem de yatırımcılar için en can alıcı noktaları olacak.
Buna bağlı olarak da önümüzdeki dönem, pandemi döneminin öğrettiklerinin pratiğe dönüştüğü, alan ve mağaza kullanımlarının adapte edildiği, online operasyonların daha etkin ama karlı kullanıldığı bir dönem olacak. Elinde imkan olan bazı sektör oyuncuları pandemi dönemini hem bazı mağazalarını yeni döneme adapte etmek hem de operasyonlarını gözden geçirmek için fırsata çevirdiler. 2022 yılı için tüm sektörümüzün beklentisi pandemi etkisinin tamamen ortadan kalktığı bir sürece girmek olacaktır.
“Sektörel değişiklikler ve yaşanan küresel krizler neticesinde Türkiye’de Alışveriş Merkezlerinin önümüzdeki 5 yılını nasıl öngörüyorsunuz?”
Dünyada perakende sektörü, ekonomilerin can damarı olarak kabul ediliyor ve hızla büyüme eğilimi gösteriyor. Öyle ki, küresel perakende sektörünün üç yıl içinde 30 trilyon doları aşması bekleniyor. En büyük endüstrilerden biri olarak gösterilen perakende sektöründeki bu hızlı değişim, teknolojik araçların kullanımını önemli hale getiriyor. Perakende sektöründe teknoloji; bilginin doğru kullanılmasını, müşterilerin doğru tanınmasını, rekabet şartlarında avantaj elde edilmesini sağlıyor.
Tüketici davranış ve ihtiyaçlarının yeniden tanımlanması paralelinde değişime ayak uyduran perakendecilerin, destinasyonlarının da değiştirmeye başladığı yadsınamaz bir gerçek. JLL olarak bu değişimin önünde gitmeyi hedeflediğimiz önümüzdeki yıllar, alışılagelmişin dışında hizmetler sunan perakende destinasyonlarını geliştirmekte. Hızlı, uyarlayıcı, sürekli yenilenebilen, tüketiciyi rahat hissettiren lokasyonların önde olacağı, günlük ihtiyaçların yanında farklı hizmetlerin ve branşların da sunulduğu destinasyonlar; önümüzdeki dönemde başrolde olacak.
Dijital dünyanın, fiziki perakendeye hizmet ettiği, ürünün iyice görünür olduğu, hızın ana belirleyici olacağı yeni perakende tanımı, endüstrimizin ne kadar heyecanlı bir dönüşümün içinde olduğunun başlıca kanıtı.
“Global perakende ile karşılaştırıldığında, Türk perakende sektörünü nasıl değerlendiriyorsunuz?”
Son dönemde yaptığımız gözlemler ve araştırmalar doğrultusunda şunu söyleyebilirim ki, yabancı yatırımlar özellikle gelişmiş ülkeler bazında geriledi. Gelişmekte olan ülkelerin dijital sektörler üzerindeki yatırımları dikkat çekiyor ve yabancı yatırımlar da bu kanala daha çok destekleniyor. Türkiye’nin de e-ticaret platformları, veri işleme ve dijital ödeme sistemleri dahil olmak üzere dijital sektörlerde rekor sayıda yatırım çektiğini belirtebiliriz.
Bununla birlikte, hızla değişen ve gençleşme trendinde olan tüketici profili, gerek yabancı gerekse yerli yatırımcıların ana motivasyon kaynağı. Yakın coğrafyaya kıyasla en kuvvetli yönümüz olan yeni nesil tüketici grubu, perakendenin dinamizmini sürdürecek ve global marka ve yatırımcıların ilgilerinin ülkemizde kalmasını sağlayacaktır.