Perakende profesyonellerine farklı sorular yönelttiğimiz serimizde JLL Türkiye Mülk Yönetimi Yeniden Kiralama Direktörü Hikmet Özkavaf ile Türkiye’deki Alışveriş Merkezlerini, perakende sektörünü ve beklentilerini konuştuk.
Hem JLL Türkiye, hem de perakende, Alışveriş Merkezleri, sektör problemleri ve beklentileri özelinde sorularımızı yönelttik.
Röportajı video olarak izlemek istemeyenler için yazılı haline de aşağıdan erişebilirsiniz.
JLL Türkiye Yeniden Kiralama Direktörü Hikmet Özkavaf Röportajı
2022 yılı perakendesini genel olarak nasıl değerlendiriyorsunuz, sektörel olarak yıl sonu beklentileriniz nelerdir?
2022 yılı aslında bizim bir uyanış yılımız oldu diyebiliriz. Çünkü çok zor bir dönemden geçtik Covid önlemleriyle beraber Alışveriş Merkezlerinin kapanması ve perakende sektörünün neredeyse durağan hale gelmesi, sıfırlanması ile birlikte 2021 pandemi etkilerinin azalması artık tedbirlerin kalkmasıyla beraber yeniden bir dönüş yeniden uyanış diyebiliriz bu dönem için. Tabii ki Alışveriş Merkezleri içerisindeki tedbirlerin kalkması ve müşterinin tekrar Alışveriş Merkezi ile buluşması için AVM’ler de son derece etkin çalıştılar. Hem AVM’ler hem de perakendeciler tarafında çok ciddi hazırlıklar yapıldı bunun için. Özellikle yaz sezonunda çok kuvvetli bir giriş oldu ve bence 2022 şu anda keyifli gidiyor, keyifli olmaya devam edecek gibi gözüküyor.
Rakamlardan bahsedecek olursak, Eylül ayına kadar özellikle yerli ve yabancı turistin de etkisiyle beraber çok ciddi anlamda ivme kazandık. Turist alan AVM’ler çok daha iyi ciro performansı yaparken, yerli halk da alışveriş merkezinde ciddi tevazu gösterdi. Yani özetlemek gerekirse bizim bu yılın üçüncü çeyreğine kadar cirolar oldukça iyi şekilde gerçekleşti. Yılbaşına doğru olan dönemde de aynı tempoda devam ettiğini görüyoruz. Kıyaslama kısmında ise, biz kıyaslamalarımızı şu şekilde yapıyoruz, kendi yatırımcılarımıza da aynı şekilde raporlarımızı sunuyoruz: 2019 yılı yani pandemi öncesi kapatmış olduğumuz ciroları güncel enflasyon oranında kurgulayıp bugüne taşıyoruz. Bu şekilde bir kıyaslama yaptığımızda Türkiye’de perakende sektöründe % 5 ile% 10 bir ciro artışı gerçekleştiğini görüyoruz.
Çok ciddi bir enflasyonist ortamdayız. Reel olarak hissettiğimiz enflasyon belki rakamlardan çok daha fazla. Bu enflasyonist ortamda Alışveriş Merkezleri tarafından müşterinin, özellikle de ailelerin tevazusunu alabilmek bizler adına çok önemli.
2023 yılı için sektöre tavsiyelerinizden kısaca bahsedebilir misiniz?
Önümüzdeki dönemde sektör olarak hem dünya hem de ülkemiz tarafında ciddi rol değişimine gidileceğini bekliyoruz. Bu değişim markalar ve Alışveriş Merkezleri olarak iki taraflı yaşanacak bir değişim olacak. Teknoloji yatırımlarının artması, daha insancı doğaya dost alışveriş merkezi ve markaların sektörde yer edinmesi bu değişimin tetikleyicisi olacak. Alışveriş Merkezleri ve markaların sadece satış odaklı değil biraz daha sosyal alanları olan yerlere dönüşmesi bizler için önemli bir değer haline geldi.
Mevcutta devam eden danışmanlığını verdiğimiz birçok Alışveriş Merkezinde bizim 2023 yılı için telkinlerimiz, AVM içerisinde daha çok çocuğa, aileye, genç kitleye vakit geçirebileceği alanlar yaratmaları yönünde oluyor. Alışveriş Merkezlerini, eğlencenin değerlendirildiği alanlar haline getirmeye çalışıyoruz. Bu renovasyonu yaptığımız projelerde ise çok hızlı dönüşler aldık.
2023 yılı için tavsiyelerim ise AVM’lerin kendini analiz etmesi, eksiklerini gidermesi, bu anlamda dünya trendlerinin ve bizlerin önermiş olduğu revizyonların bir an önce yapılması şeklinde olabilir. Sektörün kendini biraz daha geleceğe taşıması gerekiyor.
Türkiye’deki Alışveriş Merkezleri sektörünün bugünü ve geleceği hakkında yorumlarınız nelerdir?
Alışveriş insanlar için vazgeçilmez bir ihtiyaç, açıkçası dünyada da Türkiye’de de durum bu şekilde. Özellikle Anadolu şehirlerinde bu davranışa daha fazla rastlıyoruz. İnsanların alışverişi tercih etme sebepleri daha çok motivasyon, kendilerini özel hissetme ve mutluluk üzerine odaklı. Enflasyon ortamına girdiğimiz zaman elbette bu davranışlarda değişiklikler görüyoruz. Ama fiyat ne olursa olsun Alışveriş Merkezinde zaman harcamaları, hiçbir şey yapmasalar da yeme içme alanlarında yemek yemeleri, sosyalleşmeleri de bizler için çok önemli.
Pandemi ile birlikte Alışveriş Merkezi sektörü bitti, artık internet başladı riski çoğaldı. Hepimiz artık AVM’lerde bundan sonra bir hareketlilik olmaz dedik ama şu andaki tepkiyi gördüğüm zaman durumun bunun tam tersi bir artışla ilerlediğini söyleyebilirim. Yani insanlar doğru marka mixlerinin olduğu, doğru havalandırmanın, doğru otoparkının, doğru mimari yönlendirmelerin olduğu, temiz güvenli ve müşteri odaklı çalışan, pazarlama etkinlikleri bulanan Alışveriş Merkezlerine ilgisini daha da arttırdı. Az önce bahsetmiş olduğum kendini yenileme etkisi de bu noktada oldukça önemli. Sektöre göre geriden gelen, mimari yenilikleri veya revizeleri yapmayan, müşteri kitlesini doğru şekilde analiz edememiş Alışveriş Merkezleri için durum maalesef iç açıcı olmuyor. Müşteriler artık biraz daha hem marka çeşidinin çok olduğu hem de aradığı ürüne bakarken keyifli vakit geçirebileceği alanlar istiyor.
Mevcut Alışveriş Merkezleri’ne tavsiyem, kendini yenilemiş, içerideki kiracısı ile sözleşmesel ve ticari anlamda uzlaşmaya varmış ve marka mixini tamamlamış olarak yollarına devam etmeleri şeklinde olabilir.
Kiralama tarafından baktığınızda Türkiye’de perakende sektörünün bugün en büyük problemleri sizce nelerdir?
Aslına bakarsanız genel anlamda böyle bir problem yok şuan sektörde, var olan problemler de çözülmek için var. Güncel anlamda en şu anda beklenmedik artışı gördüğümüz enerji tarafında sektör ciddi bir sorun yaşıyor. Yani artık perakendeci ile bizim en çok konuştuğumuz konular kira, genel gider maliyetleri gibi konuların yanında elektrik maliyetleri olarak da hayatımıza girdi. Bu, perakendeciler için aslında bu zamana kadar hiç konuşmadığımız bilmediğimiz bir faktör. Fakat elbette bu sorun için de farklı çözümler üretilebilir. Büyük mağazada yer alan perakendeciler belki gelecekte daha küçük metrekarelerde yer alacak. Alışveriş Merkezleri tarafında da enerji tasarrufu anlamında farklı çalışmalar yapılmalı. Bu konuyu bizim şu anda, gelecekte çözmemiz gereken en büyük sorunlardan biri olarak görüyorum.
Ardından da tabii ki yenileme ve emtia fiyatları geliyor. Dekorasyon maliyetleri artık eskisi gibi hemen karar verilebilecek şekilde değil. Değişiklikler oldukça agresif şekilde gerçekleşiyor. Yenileme maliyetleri karar verildikten 1 ay sonra hatta çok daha kısa süre içerisinde değişikliğe uğrayabiliyor.
Yeni kiralamalarda size en çok gelen talepler nelerdir ve hangi sektörler üzerine odaklı gerçekleşiyor?
En çok talep aldığımız ve 2022 yılı içerisinde cirosal anlamda en yüksek oranları gözlemlediğimiz sektör dekorasyon ve ev ürünleri üzerine odaklı. İnsanlar pandemi ile beraber evlerindeki değişiklikleri gerçekleştirmeye, küçük ev aletlerini değiştirmeye başlamışlardı. Bu ivmenin ben açıkçası pandemiden sonra düşeceğini sanıyordum ama rakamlar öyle göstermiyor. Diğer tarafta ev grubundan sonra aktif spor giyimde de bir talep artışı söz konusu. Pandemi sonrası klasik giyimden biraz daha rahat giyime doğru bir artış oldu ve bu da mağaza cirolarını etkileyen faktörlerden biri haline geldi.
JLL Türkiye’nin 2022 yılını ve 2023 planlarını bizimle paylaşabilir misiniz?
Kısa vadeli beklentimiz, çok hızlı bir şekilde yılbaşı alışverişini tamamlayabilmek. Bu anlamda da yıl sonunun iyi geçeceğin ve yılı iyi oranlarla kapatacağımıza inanıyoruz. Rakamlardan biraz bahsetmem gerekirse 2019 yılı ile kıyasladığımızda ziyaretçi sayılarında bir düşüş gerçekleşmiş olsa da, alışveriş durmuyor. Net karşılaştırmada ortalama %5 – %10 oranında bir artış bekliyoruz.
2022 yılını kapatıp 2023’e başlarken artık biraz daha pandemi etkisinden ayrıldık, kendimizi bulduk ve bununla beraber de yeni pazarlara, Alışveriş Merkezleri içerisindeki revizyonlara gidiyoruz. En önemli hedeflerimizden biri tabii ki danışmanlığını verdiğimiz Alışveriş Merkezlerinin sayısını arttırabilmek. Türkiye’nin her yerindeyiz. Anadolu’nun her yerinde proje yönetebiliyoruz bu anlamda çok kaliteli ve kuvvetli bir ekibe sahibiz. Projelerimiz arttırdıkça performansımız ve motivasyonumuz da artıyor. Bu motivasyon ile Alışveriş Merkezlerinde danışmanlık verdiğimiz hem perakende markaları hem de yatırımcılarımız tarafına çok daha dolu dolu bir hizmet sunuyoruz.